Perspectivas de la inversión inmobiliaria en Colombia 

A pesar de que el panorama venidero de la inversión inmobiliaria en él país seguirá estando marcado por los efectos del Covid 19, el momento actual es ideal para invertir en propiedades.

Además de que en la reactivación económica la construcción será uno de los grandes motores, el gobierno y los grandes gremios coinciden en que este mercado retomará el ritmo, particularmente a raíz del nuevo impulso que se le ha dado a la Vivienda de Interés Social (VIS).

Según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), se prevé que para este año se vendan 209.000 viviendas en Colombia, lo cual representaría un crecimiento del 7,4% respecto al 2020.

¿Qué es inversión inmobiliaria?

La inversión inmobiliaria abarca el financiamiento, asesoría, compra, desarrollo, alquiler y venta de inmuebles con fines de lucro. Cualquier estructura residencial propia, que se obtiene con la finalidad de generar ganancias por retorno de inversión, es considerada inversión inmobiliaria.

Existen diferentes tipos de inversionistas: el inversionista activo compra una propiedad, la vende de forma directa por mayor precio o la restaura o mejora y, tras ello, la alquila o la vende, obteniendo así beneficios. El inversionista pasivo contrata una empresa o fondo mutuo de bienes raíces para que encuentre y administre propiedades de inversión para ellos. Es decir, presta dinero a estos fondos para que compren propiedades y finalmente obtiene ganancias de ello.

¿Por qué invertir en el sector inmobiliario?

De acuerdo con expertos, el mercado inmobiliario es uno de los más abiertos, menos complejos y uno de los vehículos con mayor potencial de rentabilidad. 

1. A diferencia de las acciones de bolsa u otros negocios, la volatilidad en la propiedad raíz es muy baja. De hecho, según el índice de Valoración Predial del DANE, en el 2020 los inmuebles se valorizaron cerca del 4%. 
2. No se necesita ser experto: tenga en mente que un mercado en descenso lo mejor es comprar una propiedad raíz, mientras que en un mercado al alza lo mejor es vender. Aprenda a calcular el retorno sobre la inversión y evalúe la situación. 
3. Al alcance del bolsillo: en la actualidad no se necesita contar con el monto total de un inmueble, sino que el esquema fiduciario le permite participar en un proyecto inmobiliario.

¿Cuáles son los productos fiduciarios en Colombia? 

1. Participaciones fiduciarias
2. Compra de cánones de arrendamiento
3. Fondos inmobiliarios: Los fondos de inversión inmobiliaria (FII) es un fondo de inversión cuya capacidad es invertir en especial en activos inmobiliarios que están destinados al alquiler. Este tipo de fondos tiene acceso a información y negocios a los cuales no se tiene acceso como inversionista individual; se invierte en una amplia gama de bienes raíces, lo cual implica que el portafolio sea diversificado y generan alto rendimiento con una baja volatilidad.

¿Cómo evaluar la inversión inmobiliaria?

Como ya se sabe, invertir en inmuebles consiste en adquirir propiedades con el objetivo de generar rentabilidad por medio de:

Modelos de arrendamiento.

La posterior reventa del inmueble.

La permuta/intercambio de propiedades.

Fondos de inversión inmobiliarios.

Para evaluar la inversión inmobiliaria es necesario realizar el cálculo de la rentabilidad, mejor conocido como el retorno sobre la inversión, teniendo en cuenta que existen diversas variables como el uso que se le va a dar al inmueble. 

¿Qué es y cómo se calcula el ROI?

El Retorno Sobre la Inversión, o ROI es una métrica usada para conocer la ganancia de una inversión en torno a un negocio. De esta forma se sabe si se gana o se pierde capital y cómo se comporta mientras pasa el tiempo. Esta es una buena manera de saber cuáles inversiones valen la pena y a cuáles se les debe poner atención para que tengan un mejor rendimiento.

La rentabilidad de una vivienda que se debe tener en cuenta para la venta se calculará luego de haber vendido la propiedad, puesto que así se podrá realizar la operación con la cantidad exacta por la que fue vendida el inmueble.  

En este sentido, la rentabilidad de la inversión al vender una propiedad se calcula con la siguiente operación:

(Precio de venta final – precio de inversión / precio de inversión) x 100

¿Cómo saber si un inmueble será rentable?

1. Selección de inmuebles: compare varios inmuebles con características similares. Busca en plataformas de Internet, específicamente en portales inmobiliarios o realiza un rastreo en agencias inmobiliarias son buenas opciones. 

2. Precio real de compra: intente rebajar durante la negociación. Los profesionales del sector inmobiliario estiman que el porcentaje de rebaja frente al precio inicial está entre el 10% y el 20%. 

3. Realice cálculos: tenga en cuenta que una vivienda debe tener una rentabilidad anual de al menos 5%, menor a esto no merece la pena comprarla. 

¿Cuáles son las predicciones  en la inversión inmobiliaria para los próximos años? 

De acuerdo con la firma de auditoría y consultoría internacional PwC, estas son las tendencias y las predicciones a tener en cuenta antes de invertir en el sector inmobiliario: 

1. Las ciudades de mayor crecimiento presentarán una amplia gama de oportunidades en términos de riesgo y rentabilidad. Se producirá la mayor migración social de todos los tiempos, fundamentalmente en las economías emergentes; lo cual motivará el mayor crecimiento de la construcción jamás experimentado.
2. Surgirá una amplia gama de nuevos riesgos. El riesgo por el cambio climático, los rápidos cambios de comportamiento y el riesgo político serán fundamentales.
3.  La sostenibilidad y la innovación tecnológica serán palancas fundamentales. Todos los edificios tendrán que ser objeto de una certificación de “sostenibilidad”, mientras que las nuevas promociones tendrán que ser “sostenibles” en su sentido más amplio, proporcionando a sus ocupantes unas agradables zonas en las que vivir.
4. Los activos logísticos, que ya son uno de los sectores más populares en los últimos años, recibirán mayores asignaciones en medio del auge de las compras en línea. Los centros de datos, el sector inmobiliario multifamiliar y de biociencias también están cada vez más en la mira de los inversores.

Fuentes

https://www.pwc.com/cl/es/publicaciones/assets/2016/real-estate-2020-2.pdf

https://www.bmfinversiones.com/blog/retorno-sobre-la-inversion-roi-en-el-negocio-inmobiliario

https://www.asofiduciarias.org.co/wp-content/uploads/2017/11/Preguntas-Frecuentes-sector-Fiduciario.pdf

https://www.semana.com/pais/articulo/ciudades-con-mayor-valorizacion-inmobiliaria-en-colombia/253847/

https://www.finect.com/usuario/maitelpz/articulos/cual_es_la_rentabilidad_total_de_una_vivienda_y_la_rentabilidad_por_alquiler